2025년 최신 전세사기 예방 꿀팁: 안전한 계약을 위한 필수 정보

 전세사기는 세입자들에게 경제적, 심리적으로 큰 피해를 주는 심각한 사회 문제입니다. 특히 청년층과 신혼부부 등 주거 취약 계층이 주요 피해자로 나타나면서 예방의 중요성이 더욱 강조되고 있습니다. 2025년에는 전세사기 피해를 줄이기 위해 정부와 지자체가 다양한 대책을 마련하고 있으며, 개인적으로도 철저한 준비와 확인이 필수적입니다. 이번 글에서는 전세사기의 주요 유형, 피해 사례, 그리고 예방 및 안전한 계약을 위한 구체적인 방법을 살펴보겠습니다.

 

전세사기의 주요 유형

1. 깡통전세
   • 설명: 전세보증금이 집값(매매가)을 초과하는 상황.
   • 사례: 신축 빌라를 시세보다 높게 전세계약 후 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 빈번합니다.
   • 예방법: 주변 전세 시세와 매매가를 비교하여 전세가율(전세가격/매매가격)이 80%를 넘지 않는 매물을 선택하세요.
2. 무자본 갭투자
   • 설명: 임대인이 자기 자본 없이 세입자의 보증금으로 주택을 매입하는 방식.
   • 사례: 다수의 주택을 갭투자로 매입한 임대인이 집값 하락으로 보증금을 반환하지 못함.
   • 예방법: 등기부등본을 통해 근저당 설정 여부를 확인하고, 임대인의 소유권과 재정 상태를 검토하세요.
3. 이중계약
   • 설명: 동일 부동산에 대해 여러 세입자와 중복 계약 체결.
   • 사례: 한 집주인이 같은 집에 대해 두 명 이상의 세입자와 계약하고 보증금을 가로챔.
   • 예방법: 공인중개사를 통해 계약 진행 시 중개물건등록번호를 확인하고, 표준계약서를 사용하세요.
4. 불법 건축물 문제
   • 설명: 불법 건축물이나 신탁 건물임에도 이를 숨기고 전세계약을 체결.
   • 사례: 신탁된 건물에서 보증금 반환 우선순위가 밀려 피해 발생.
   • 예방법: 건축물대장과 등기부등본을 확인해 해당 건물이 합법적인 주거용인지 검토하세요.

 

2025년 최신 전세사기 예방 꿀팁

1. 등기부등본 철저히 확인하기

• 등기부등본은 해당 부동산의 소유권과 권리관계를 확인할 수 있는 중요한 문서입니다.
• 반드시 근저당권, 압류, 가압류 등의 권리 제한 사항을 검토하세요.
• 예시: 근저당권이 설정된 경우, 보증금 반환 우선순위에서 밀릴 수 있습니다.

 

2. 공인중개사의 자격 확인

• 공인중개사가 정식 자격을 갖췄는지 국가공간정보포털에서 조회하세요.
• 허위 공인중개사를 통한 사기가 빈번하므로 반드시 신뢰할 수 있는 중개인을 선택해야 합니다.

 

3. 전세보증보험 가입

• HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증에서 제공하는 보증보험에 가입하면 보증금을 보호받을 수 있습니다.
• 2025년부터는 보증보험 가입 기준이 완화되어 더 많은 세입자가 혜택을 받을 수 있습니다.

4. 계약 시 특약 추가

• 계약서에 임대인이 근저당 설정을 하지 않겠다는 특약 조항 등을 추가하세요.
• 예시: "임대차 기간 동안 추가 근저당 설정 금지" 조항 삽입.

 

5. 대항력 및 우선변제권 확보

• 확정일자를 받고 전입신고를 완료하면 대항력과 우선변제권이 생깁니다. 이는 경매나 공매 상황에서도 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 법적 권리입니다.

 

6. 주변 시세 비교

• 지나치게 저렴하거나 비싼 전세 매물은 사기의 가능성이 높습니다. 서울시 전월세상담센터 등을 활용해 적정 시세를 확인하세요.

 

7. 임대인의 신뢰성 검토

• 임대인의 체납 세금 여부는 국세청이나 지방자치단체를 통해 확인할 수 있습니다.
• 체납 세금이 많다면 세입자의 보증금보다 세금이 우선 변제될 가능성이 큽니다.

 

정부 및 지자체 대책

1. HUG 전세보증금 반환보증 확대
   • 감정평가액 추가 인정으로 더 많은 세입자가 보증보험 가입 가능.
2. 클린임대인 제도 도입
   • 서울시에서 시행 중인 제도로, 임대인의 체납 정보와 신용 상태를 사전에 확인할 수 있습니다.
3. 전세사기 특별법 연장
   • 2025년 5월까지 유효하며, 피해자들에게 긴급 생계비와 금융 지원을 제공합니다.

 

구체적인 피해 사례 분석

1. 신축빌라 깡통전세
   • 사례: A씨는 신축빌라에 전세계약 후 집값 하락으로 보증금을 돌려받지 못함.
   • 분석: 신축빌라의 경우 시세 산정이 어려워 깡통전세 위험이 높습니다. 반드시 주변 시세와 매매가를 비교해야 합니다.
2. 무자본 갭투자 사기
   • 사례: B씨는 다수의 주택을 소유한 임대인과 계약했으나, 임대인이 파산하며 보증금을 잃음.
   • 분석: 다주택자의 경우 재정 상태를 꼼꼼히 검토하고, 등기부등본 상 근저당 여부를 반드시 확인해야 합니다.

 

 

전세사기는 철저한 사전 준비와 정보를 통해 충분히 예방할 수 있습니다. 등기부등본 확인, 공인중개사 자격 검토, 보증보험 가입 등 기본적인 절차만 잘 지켜도 피해 위험을 크게 줄일 수 있습니다. 또한 정부의 지원 정책과 지자체의 대책들을 적극 활용해 안전한 주거 환경을 마련하세요.